Teto do imóvel: o que é e por que muda de cidade para cidade
O teto é o valor máximo do imóvel que o programa financia. Nas Faixas 1 e 2 ele vai de R$ 210 mil a R$ 275 mil, conforme o porte e o papel da cidade.
Escrito por Felipe Guilherme de Oliveira Bueno. Atualizado em 11 de novembro de 2026.
O teto é o valor máximo do imóvel que pode ser financiado no programa. Um imóvel acima do teto da sua faixa não entra, mesmo que a sua renda permita a parcela.
Um teto por cidade nas Faixas 1 e 2
Para famílias com renda de até R$ 5.000, o teto muda de município para município. A Caixa, como agente operador do FGTS, publica uma planilha com os 5.571 municípios. A que está em vigor vale desde 1º de janeiro de 2026.
O valor de cada cidade sai do cruzamento de duas classificações:
- O recorte territorial, de A a D. Ele vem do estudo de regiões de influência das cidades do IBGE (REGIC 2018). Metrópoles e as cidades ligadas a elas ficam nos recortes A e B. Capitais regionais, no C. Centros menores, no D.
- O grupo de população, de 1 a 4. A planilha usa a estimativa do IBGE de 1º de julho de 2025.
| Recorte | Grupo 1: 750 mil habitantes ou mais | Grupo 2: de 300 mil a menos de 750 mil habitantes | Grupo 3: de 100 mil a menos de 300 mil habitantes | Grupo 4: menos de 100 mil habitantes |
|---|---|---|---|---|
| A: Grande Metrópole Nacional, Metrópoles Nacionais e os municípios dos seus arranjos populacionais | R$ 275 mil | R$ 270 mil | R$ 245 mil | R$ 230 mil |
| B: Metrópoles e os municípios dos seus arranjos populacionais | R$ 270 mil | R$ 255 mil | R$ 240 mil | R$ 225 mil |
| C: Capitais Regionais e os municípios dos seus arranjos populacionais | R$ 260 mil | R$ 255 mil | R$ 235 mil | R$ 220 mil |
| D: Centros Sub-Regionais, Centros de Zona, Centros Locais e os municípios dos seus arranjos populacionais | sem cidades | R$ 235 mil | R$ 225 mil | R$ 210 mil |
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Teto das Faixas 1 e 2 por recorte e grupo de população. Fonte: aba de parâmetros da planilha da Caixa em vigor desde 1º de janeiro de 2026.
A regra do maior valor
Quando a tabela nova daria um teto menor que o que já valia, a cidade fica com o maior dos dois. É o que diz a aba de regras da planilha, que cita as resoluções 1.132 e 1.138 de 2025 do Conselho Curador do FGTS. Por isso há cidades com teto maior que o da tabela acima. São 52: 40 em São Paulo e 12 no Rio de Janeiro. Em 50 delas a planilha mantém o valor do período anterior. Sorocaba é um exemplo: a combinação C1 daria R$ 260 mil, mas a cidade mantém R$ 264 mil. Nas outras 2, a planilha registra um valor acima da tabela e acima do período anterior.
O que os números mostram
- 4.948 dos 5.571 municípios estão no piso de R$ 210 mil.
- Só 10 cidades têm o teto máximo de R$ 275 mil: São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Guarulhos, São Gonçalo, Duque de Caxias, Nova Iguaçu, São Bernardo do Campo, Santo André e Osasco.
- 290 cidades tiveram aumento de teto em 1º de janeiro de 2026. Nas outras o valor ficou igual.
- Cidades vizinhas podem ter tetos diferentes. Sorocaba tem R$ 264 mil e Votorantim, R$ 235 mil.
Faixa 3 e Classe Média: um teto só
Para a Faixa 3, com renda de até R$ 9.600, o teto é de R$ 400 mil em qualquer parte do país. Para a Classe Média, com renda de até R$ 13.000, é de R$ 600 mil. Os dois valores estão na página do Ministério das Cidades.
O teto pode mudar
O ministério avisa que a Caixa pode atualizar a planilha quando o IBGE divulga novas estimativas de população. Uma cidade que passa de 100 mil, 300 mil ou 750 mil habitantes pode mudar de grupo.
Fontes
- Caixa, tabela de municípios do FGTS, vigência de 1º de janeiro de 2026.
- Ministério das Cidades, Minha Casa, Minha Vida, linha financiada, página atualizada em 28/10/2026.
Indicação
Quer falar com um correspondente? Deixe o seu contato. Se houver um correspondente bancário ou imobiliária parceira que atenda a sua cidade, passamos o seu pedido. É grátis. Não fazemos inscrição no programa e não cobramos nada.
De onde vêm os dados: teto por município da planilha da Caixa em vigor desde 1º de janeiro de 2026, faixas de renda da Portaria MCID 333/2026, juros e tetos nacionais da página do Ministério das Cidades atualizada em 28/10/2026. Parcela e valor financiável são estimativas nossas, com as suposições explicadas em fontes. O valor real só sai na análise do banco.